Центр продаж новостроек

(342) 2-780-155

(342) 2-700-155

Просто. Быстро. Выгодно. Безопасно.

Андрей Ляшков рассказал в эфире "Эха Москвы" о Пермском рынке недвижимости.

Какие сюрпризы приготовили нововведения в строительной отрасли для представителей риелторского сообщества в наступившем году? Какие тренды будут определять работу специалистов этого направления? И главное, как можно охарактеризовать современный пермский рынок недвижимости в связке "спрос-предложение-цена"? Об этом говорим с директором агентства недвижимости "Ларец", экспертом Андреем Ляшковым в программе «Районы-кварталы». 

 

Ведущий: – Здравствуйте, дорогие друзья. Меня зовут Артём Жаворонков. У нас в гостях сегодня наш уже постоянный, наверное, эксперт директор агентства недвижимости «Ларец» Андрей Ляшков, добрый день.

Гость: – Добрый день, Артём. Добрый день, уважаемые радиослушатели.

Ведущий: – Очень приятно снова видеть вас в новом году. К тому же, что новый год обещает нам с точки зрения строительной отрасли не самые радостные перспективы. По крайней мере, так думает добрая половина застройщиков, с кем мне приходилось общаться в конце года прошлого. Я знаю, что помимо того, что вы оказываете услуги на рынке риелторских услуг, но вы ещё и застройщик. Что вы скажете об этих изменениях?

Гость: – На самом деле я не уверен, что те изменения, которые сейчас вступили в силу, они без изменений дойдут до 1 июля. Я буквально на этой неделе был в Министерстве строительства, был в Инспекции государственного строительного надзора, как раз общался с теми лицами, которые отвечают за контроль в сфере долевого строительства. Уже поступило много поправок из разных регионов. Например, некоторые поправки касаются 10 000 м2 многоквартирного жилья, которые застройщик должен был построить за последние 3 года, то есть опыт застройщика не менее трёх лет, и сданного многоквартирного жилья должно быть не менее 10 000 м2. Я понимаю, что это, возможно, справедливое требование для какой-то крупной компании, крупной агломерации городской. Я так понимаю, что у нас есть ещё и другие, более мелкие населённые пункты численностью 10-20 тысяч человек, где трёхэтажный дом может быть самым высотным. И такие требования предъявлять, например, к небольшим застройщикам в регионах, может быть, не совсем справедливо.

Ведущий: – Это требования, которые касаются именно аспектов, связанных с долевым участием?

Гость: – Это те изменения, которые нас ждут. И второе, это уже с Ярославской области поступила просьба внести изменения в нормативные акты, которые будут с 1 июля, 1 застройщик – 1 разрешение на строительство. То есть надо понимать, что крупные застройщики реализуют сразу много проектов, у них нет нескольких юридических лиц, которым можно было бы получать разрешение на строительство на каждый объект, одно юридическое лицо – одно разрешение на строительство. Уже с Москвы, насколько мне известно, даже вышло именно со стороны исполнительной власти Московской области вышли с инициативой исключить этот пункт из тех поправок, которые есть к Закону о долевом участии в строительстве. То есть, я думаю, что к 1 июля основных пугающих моментов уже и не будет. Поэтому застройщики достаточно активно и сильно организованное сообщество, и те моменты, которые будут им не позволять привлекать средства дольщиков, или как-то их положение ухудшат, я думаю, они себя защитят. И уже это делают.

Ведущий: – Думаю, никто не сомневается, что у нас достаточно серьёзное строительное лобби в нашей стране.

Гость: – Да, поэтому тут пугаться нечего, я думаю, застройщики специально говорят, что всё так страшно. Они всё правильно делают, в правильном ключе, так и надо себя вести.

Ведущий: – Вы застройщик, который специализируется на малоэтажном жилье. Вам как-то этот закон бьёт по кошельку, по стратегии развития?

Гость: – Единственный момент – 10 000 м2 многоквартирного жилья. Из Ярославской области, если я не ошибаюсь, могу путать регион, поступили изменения, что компания может осуществлять строительство, но пока опять же это только инициатива, имея в два раза меньше сданного жилья. Например, я  на момент обращения 3 000 м2 многоквартирного жилья уже сдал, я имею право строить 1 500 м2, то есть вполне справедливо. Если 5 000 м, то 2 500 м2 могу построить.

Ведущий: – А вы привлекаете средства дольщиков?

Гость: – Да. В понедельник я получил разрешение на ввод в эксплуатацию последней секции таунхуса, и начинаю строить на Южном блокированный дом.

Ведущий: – Тоже с привлечением средств дольщиков.

Гость: – Да, поэтому и был в Инспекции государственного строительного надзора. Много изменений, но они имеют больше формальный характер. Было слушание в прошлом году, я его прослушал, все 6 часов, в Государственную Думу были приглашены дольщики из разных регионов. Они рассказывали все свои чаяния, различные ситуации с долёвкой, кооперативы, инвестиционные договора, то есть всё было перечислено, и в итоге, я так понимаю, было принято принципиальное решение отказаться от института долевого участия в строительстве и перейти к проектному финансированию. Опять же что такое проектное финансирование? Это финансирование с участием банков, когда какие-то эскроу-счета открываться, и банк будет полностью контролировать поступление средств дольщиков, их целевое использование. Это, возможно, правильно. Другая ситуация, когда средства дольщиков, возможно, ещё не поступили, или они будут как-то ограничены к поступлению различными моментами, которые дальше будут предусмотрены законодательством – где застройщикам брать средства на строительство, когда мы говорим об особенно крупных проектах, многомиллиардных, без привлечения – только, наверное, за счёт кредитных средств, которые будут предоставляться банком застройщику. Я понимаю, что для бизнеса кредиты не бывают дешевле 15% годовых, это всё-таки серьёзные суммы, когда касается миллиардов, и всё равно это ляжет на стоимость квадратного метра.

Ведущий: – То есть в ближайшей перспективе, если этот закон всё-таки будет реализован и заработает в полной мере, скажем, горизонта трёх лет, то стоит ожидать увеличения цены квадратного метра в многоквартирных домах как минимум?

Гость: – Может, не очень сильно повлияет, потому что здесь спрос определяет предложение всегда, таковы условия рынка, и скорее всего застройщик адаптируется по квадратным метрам. То есть если увеличится стоимость квадратного метра, значит, он уменьшит площадь квартир. Как-то так будет, всё равно застройщики адаптируются под спрос. Был определённый период, когда был спрос на небольшие студии квадратов по 20, даже меньше, был активный спрос, люди, понимая, что только кризис прошёл, у людей не больше миллиона, и они нуждаются в каком-то жилье. Застройщик сразу же адаптировался, но это не значит, что стоимость квадратного метра поменялась. Просто площади поменялись Если за миллион 20 м2, то как раз 50 тысяч за м2, что застройщику, собственно говоря, и нужно.

Ведущий: – Я слушателям напомню, что тему как раз этих небольших квартир «конурного» типа обсуждали. Вы можете зайти на сайт www.echoperm.ru, покопаться в истории программы «Районы, кварталы», там есть расшифровка и звуковой файл нашего этого эфира. И тогда, я помню, вы высказывались если не категорически против таких маломерок, то, по крайней мере, достаточно скептически относились к подобному виду жилья.

Гость: – Я понимаю. Может быть, год назад у нас был эфир на эту тему, я в перспективе рисовал, что будет с этими квартирами лет через 15-20, их привлекательность с точки зрения спроса. И я оказался прав уже через год, спрос на них резко упал. Люди сейчас стараются приобретать всё-таки качественное хорошее жильё на перспективу. Люди, потребители, мои клиенты сейчас спрос переориентировали на какое-то больше 50-60 м2, двух- трёхкомнатные квартиры. И знакомые застройщики, которые проектировали одно-, двухкомнатные квартиры, им потом пришлось поменять проект на трёхкомнатные квартиры.

Ведущий: – Да, я знаю, многие даже проектную декларацию когда выкладывали на сайт, целые этажи закрывали, потому что вели перепланировку.

Гость: – Перепланировки в трёхкомнатные. Студия, однокомнатные, даже двухкомнатные квартиры перестали пользоваться спросом. А был прямо пик, когда студия и однокомнатные квартиры… видимо, рынок насытился, и сейчас больше уже трёхкомнатные.

Ведущий: – Я недавно слышал предложение от одного из застройщиков, правда, не нашего региона, речь шла, по-моему, о Тюменской области, когда квартиры-студии, дома, в которых они преобладают, собирались передавать в управление и создавать там что-то типа доходных домов, когда целые этажи этих студий выкупала одна компания и проводила эксперимент по введению того, о чём мы с 1917 года плотно забыли.

Гость: – Доходные дома.

Ведущий: – Собственно, таким образом живёт Европа, Соединённые штаты, когда квартиры просто снимаются в долгую, на несколько лет. Не просто это съёмное жильё у частника, а именно доходные дома, где полное обслуживание лежит на плечах застройщика. Может быть, такое будущее ждёт эти студии?

Гость: – Я не думаю, что это будет какой-нибудь официальный бизнес, потому что у нас сегмент аренды находится в 99% в тени. Никто с этого налоги не платит. Надо понимать, что если предприниматель выкупит этаж с этими студиями и будет их сдавать, то всё равно он будет их сдавать официально, он будет платить с этого налоги. И у него есть определённая себестоимость, которую он для себя посчитал, сроки окупаемости проекта, и с этими квартирами будет конкурировать любая квартира, которая сдаётся «в серую», за которую не платятся налоги. И надо понимать, что всегда человек, который играет в открытую, платит налоги, будет в худшем положении экономическом, если будет конкурировать с теневым рынком.

Ведущий: – Как бы грустно это не звучало, на самом деле. Возвращаясь к вопросу дольщиков, всё-таки если концептуально посмотреть на эту тему, все изменения, которые предлагаются, они к лучшему или к худшему? Ведь многие говорят о том, что из-за нескольких тысяч обманутых дольщиков страдают несколько миллионов потенциальных покупателей и застройщиков.

Гость: – Я думаю, что те поправки, которые сейчас вступают в силу, тот компенсационный фонд, который начал действовать, он, конечно же, поменяет всю ситуацию. Я думаю, что больше обманутых дольщиков не будет. Если они и будут, то компенсацию свою люди всё равно получат. Почему? Потому что до этого момента мы платили всё в страховые компании. Очень редко, прямо единичные случаи как раз на слушаниях, которые были в Государственной Думе, была озвучена статистика: всего два или три страховых случая на Российскую Федерацию, когда собрали больше 70 млрд руб. страховые компании. И то, они платили не деньгами, а выходили сами и что-то достраивали, сами страховые компании. Я понимаю, что те деньги, которые страховые приняли, не очень-то я верю, что эти деньги потом страховые компании передадут в какой-то фонд, либо они там вообще не пропали в неизвестном направлении. У нас «Классик» один из своих домов на компаунд «Живаго» тоже был застрахован в компании «Ринко». Насколько мне известно, эта компания реформировалась, и уже того юридического лица, по-моему и нет, которое принимало эти денежные средства.

Ведущий: – Причём, ведь был список аффелированных компаний, которые прошли определённое сито, контроль.

Гость: – Да, это был контроль со стороны «Центробанка», то есть деньги они приняли, обязательства свои не  исполнили перед дольщиками. Был объект застрахован.

Ведущий: – «Лопнули», так же как и вся история со многими неблагонадёжными застройщиками. Вы несколько раз сегодня упомянули пермский Стройнадзор, структуру, которую реанимировала администрация нынешнего губернатора. Как вам вообще формат взаимодействия в таком ключе? Не хватало ли её в действительности?

Гость: – Она и была по сути, только по-другому называлась, при министерстве отдел.

Ведущий: – Сейчас она вроде как вне министерства.

Гость: – Да, Инспекция государственного строительного надзора. Она и проверяет в том числе застройщиков, которые привлекают средства дольщиков. Я считаю, что те специалисты, которые там работают – действительно, специалисты, ничего не могу сказать. Контролируют, и меня контролировали, даже какие-то предписания мне были выписаны, правда, они касались каких-то мелочей: фотографии надо ежемесячно обновлять и вести электронный журнал учёта операций. Просто не всегда руки доходили. То есть смотрят, контролируют действительно. Но учитывая, что у нас объект фактически был достроен, поэтому никаких санкций не применялось. А так крупные застройщики действительно под таким колпаком, их смотрят, проверяют, осуществляют надзор.

Ведущий: – Будем надеяться, что это будет приносить позитивные плоды.

Гость: – Позитивные, да. Самое главное нововведение, которое будет защищать дольщиков – это компенсационный фонд. Это 100% государство. Даже если его не будет хватать, он будет финансирован на достройку какого-то объекта.

Ведущий: – Это шаг вперёд.

Гость: – Это большой шаг вперёд.

Ведущий: – Хотелось бы расспросить вас о том, что сегодня происходит на рынке риелторских услуг. Опять же в одной из наших прошлых программ если не опасение, то по крайней мере осторожно говорили о судьбе вообще самого риелторского сообщества. И говорили об этом применительно к тому, что очень многие застройщики и банки, «Сбербанк», например, начинают активничать на этом рынке, предлагают новые сервисы, пытаясь собой подменить тот спектр услуг с помощью этих систем, которые сегодня оказывают риелторы. Ваше беспокойство сохранилось?

Гость: – Я бы даже не сказал, что это сильное беспокойство. У нас всё равно есть организация, которая какую-то долю рынка занимает, и к ней прислушиваются. Это «Некоммерческое партнёрство Российской гильдии риелторов», в разных регионах оно объединяет массу региональных ассоциаций, в том числе в нашем крае это «Российская гильдия риелторов. Пермский край». Было принято решение о прекращении сотрудничества со «Сбербанком России» в части выгрузки своих объектов на портал «ДомКлик». «ДомКлик» – это тот информационный ресурс, который был создан «Сбербанком России» для того, чтобы было проще Сбербанку продавать свою ипотеку. По другому никак не сказать. Условия были изначально обозначены, и был заключен даже договор от лица «Российской гильдии риелторов» со «Сбербанком России» о сотрудничестве. Поскольку «Сбербанк России» ни одного пункта этого договора не сдержал, как хотели, так они себя и повели, начали нарушать условия сотрудничества, «Российской гильдии риелторов» было принято решение не продлевать договор. Он закончился, год прошёл и на национальном совете всем агентствам недвижимости, которые входят в «Некоммерческое партнёрство Российской гильдии риелторов», было рекомендовано не выгружать свои объекты на портал «ДомКлик». Собственно, мы и не выгружали, и не выгружаем. Почему это делается? Потому что «Сбербанк» ведёт себя некорректно, начинает обзванивать наших клиентов и отговаривать от сотрудничества с конкретным агентством недвижимости, предлагать какие-то аффелированные ему риелторские организации, навязывать свою страховую компанию при заключении кредитного договора, различные сервисы навязывать. Я считаю, что банк так себя вести не должен. Крупный банк, по крайней мере по отношению даже к клиентам ведёт себя некорректно. Если они уже выбрали риелтора, с ним сотрудничают, какой смысл обзванивать и рекомендовать… Тем более, что обзванивает не какая-нибудь организация, которую никто не знает, а звонит представитель «Сбербанка» и рекомендует сменить риелтора. Как к этому относиться? Это только после того, как соответственно была заведена информация, и «Сбербанк» уже знает, кому позвонить и что кому сказать. Но мы со «Сбербанком» стараемся сократить сотрудничество по минимуму и даже не подавать заявление на рассмотрение ипотеки. Мы перешли на сотрудничество с другими банками, более адекватными.

Ведущий: – То есть у вас конфронтация.

Гость: – Не конфронтация, мы вообще ни с кем не конфликтуем, просто мы для себя такое решение приняли.

Ведущий: – А что сейчас вообще происходит в риелторском сообществе? Я слышал, о нескольких крупных федеральных риелторских сетях говорят с приставкой «кризис», с приставкой «реорганизация», с приставкой «банкротство». Понятное дело, что, например, вторичный рынок – это то, откуда сложно вас сместить.

Гость: – Я просто считаю, что риелторскому рынку, я это понял уже давно, может, в начале 2010-2011 год, это бизнес, который не должен стоять на месте. То есть кроме того, что стандартное агентство недвижимости должно иметь диверсифицированный бизнес. Не только оказывать услуги в сфере купли-продажи, мы, например, занимаемся строительством, микрофинансированием, мы занимаемся предоставлением каких-то риелторских услуг и развиваем ещё другие направления. И клиентам с нами интересно. Когда к нам приходят покупать наш объект, мы ему оказываем услуги по продаже его объекта. Мы можем консультировать его по приобретению домов, можем построить ему дом. То есть мы просто расширили тот перечень услуг, которые агентств раньше вообще никогда не предоставляло. Но мы стали таким универсальным игроком, и поэтому прибыль наша за счёт этого увеличилась. Если бы мы занимались только риелторским бизнесом, наверное, это был бы убыточный бизнес. Это уже не бизнес в классическом понимании.

Ведущий: – Как раз по поводу спектра услуг. Многих пугали в конце прошлого года изменением законодательства в части земли: кадастрового учёта, ужесточены правила, невозможно сейчас ни коим образом со своим участком каких-то действий произвести.

Гость: – Не знаю, может, это отчасти заблуждение, что нельзя было наследовать земельный участок, который не прошёл обязательный кадастровый учёт, не выделен в натуре. Может, на кадастровый учёт и был поставлен, но не был поставлен в границах, то есть не были присвоены координатные точки участка, он не был согласован, не прошёл процедуру межевания. Да, действительно, сейчас с этими участками какие-то сделки невозможны. Но вопрос 12-15 тысяч рублей и полтора месяца – и пожалуйста, вы поставите свой земельный участок на кадастровый учёт.

Ведущий: – То есть там не было последней даты, до которой если вы не сделаете, то потом…?

Гость: – Эта дата есть, просто пугаться её не надо, можно в спокойном режиме (заниматься). Я не думаю, что прямо завтра необходимость совершить сделку… Конечно, это можно делать в спокойном режиме. Я понимаю, что многие кадастровые инженеры пытаются на этом зарабатывать и пугать клиентов, что если они не успеют до 1 числа, у них чуть ли не отберут земельный участок. Всё это, конечно, просто рекламные уловки. На самом деле, мало ли, случилась трагедия, и умер собственник земельного участка, всё равно права вы наследуете. Просто дальнейшее распоряжение будет невозможно, это уже было – до 2006 года нельзя было продавать участки, у которых не было второй страницы в кадастровом паспорте. Но здесь ничего страшного нет. Пожалуйста, в спокойном режиме, когда ажиотаж, может быть, утихнет, стоимость кадастровых работ будет чуть снижена, вы сможете спокойно проходить процедуру межевания.

Ведущий: – Но здесь ведь есть ещё и соседи.

Гость: – Если соседи уже отмежевались, просто к их границам – пожалуйста.

Ведущий: – Вы оказываете подобные услуги?

Гость: – Нет, мы эти услуги не оказываем, мы обращаемся к кадастровым инженерам.

Ведущий: – Но у вас есть постоянные партнёры, с которыми вы сотрудничаете?

Гость: – Да.

Ведущий: – Просто по этому вопросу целая программа как-то у нас была опять же в эфире, и мы разбирали все возможные сложности, которые возникают при решении как раз земельного вопроса, и там говорилось о том, что очень много  у нас сегодня судебных разбирательств, и их количество только возрастёт как раз в определении границ земельных участков.

Гость: – Да, экспертиза проводится, когда есть какая-то недобросовестность, не было изначально установлено никаких заборов, и сосед решил немного колышек передвинуть на метр в сторону. Тогда действительно приглашаются свидетели, назначается экспертиза, я понимаю, что суд, эксперты – это затратные составляющие, но не всегда, не в каждом случае, это, возможно, какие-то единичные случаи, или когда долго сосед не появляется, когда нет забора. От того, что вы сейчас побежите оформлять, возможно, это уже случилось, может, сосед уже оформил, но когда вы это выясните? Нужно это было сделать заранее, сейчас ситуация уже не поменяется.

Ведущий: – Третью часть нашей программы хотелось бы посвятить ситуации на рынке недвижимости Пермского края образца января 2018 года. Очень давно мы об этом не говорили, не то, что с вами, вообще, в принципе в эфире. Как-то не поднималась эта тема. Что там происходит? В нашей последней программе мы с вами говорили о выравнивании цен, по крайней мере, со здравым смыслом, на вторичное жильё. Что и как?

Гость: – Я какого-то падения спроса или, может быть, падения цен, каких-то экстраординарных вещей на рынке недвижимости не вижу. Обычно январь – это месяц, когда люди  менее активны для приобретения недвижимости, для продажи недвижимости. Январь 18 года показывает противоположную динамику. Люди приходят, заключают активно договора, активно смотрят, активно обращаются за получением ипотечного кредита. Прямо с 15 числа наблюдается активное движение. 10 дней прошло, я бы не сказал, что январь – это месяц, когда не стоит риелторам работать, выходить на работу как обычно. «Январь, февраль, начну работать с марта месяца, всё равно затишье на рынке», – нет такого абсолютно. Раньше был спрос на дома ближе к весне, сейчас рынок практически уравнялся по спросу. Конечно, есть определённый всплеск интереса к загородной недвижимости, начиная с марта, люди начинают подыскивать себе дачные участки, дома, земельные участки под индивидуальное жилищное строительство. Сейчас по году спрос достаточно ровный.

Ведущий: – А с чем вы это связываете? Люди научились считать деньги, распределять свои ресурсы по времени и даже на долгосрочную перспективу, например, прибегая к инструменту ипотеки? Или всё-таки стабилизировалась экономическая ситуация по сравнению с тем, что было в 14-15 годах?

Гость: – Я думаю, ещё спрос подогревается низкими ипотечными ставками. И второе, да, действительно, может быть, стали более грамотными, начали смотреть объекты не в сезон, понимая, что ближе к сезону цены будут расти. Земельные участки начали уже сейчас спрашивать, у нас уже две сделки прошло по земельным участкам в начале января. Просто люди пришли и купили земельные участки, два разных клиента абсолютно. Дома спрашивают, спрашивают квартиры. Просто рынок активизировался абсолютно по всем категориям: загородная недвижимость, вторичное жильё, новостройки – люди активизировались и смотрят. Это связано, скорее всего, с тем, что низкие процентные ставки, хотя земельные участки купили за наличку.

Ведущий: – Это же хорошо, это значит, что мы преодолели самое тяжёлое.

Гость: – Да, люди достали свои деньги с депозитов, депозиты сейчас самое невыгодное вложение – 5-6% годовых.

Ведущий: – Инфляцию даже не покрывает.

Гость: – Конечно. И начали вкладываться в какие-то улучшения, на приобретение машин, на приобретение квартир, понимая, что на депозитах держать уже не выгодно.

Ведущий: – Что происходит на вторичном рынке? Вы же говорили в одной из наших прошлых программ о том, что сложнее иногда не новую квартиру купить, всё-таки достаточно большой объём предложений, сколько продать старую. Хрущёвки не в цене из-за низкого уже качества жилья, физического и морального износа. Как там обстоят дела?

Гость: – Рынок вторичного жилья, я здесь ничего нового не скажу, он разделился на ликвидность вложений. Люди стали уметь считать деньги. И даже те рекомендации, которые я давал, что не стоит покупать квартиру 50-х годов постройки, тем более в ипотеку, понимая, что через 10 лет, через 15, когда ипотеку выплатите и захотите её поменять, то это будет сделать достаточно сложно. Потому что достаточно много новых квартир вводится в эксплуатацию Понятно, что какие-то квартиры, дома по качеству оставляют желать лучшего, как строят – это сейчас проблема как раз.

Ведущий: – Но все застройщики говорят о высоком качестве вводимых объектов.

Гость: – Но отзывы наших клиентов порой по тем квартирам, которые сейчас вводятся в эксплуатацию… Конечно, не все застройщики, но… В общем-то, застройщики пытаются экономить на строительных материалах, это не секрет, на шумоизоляции, на каких-то других моментах. К вопросу по хрущёвкам, по «вторичке». Спрос есть, но опять же на те квартиры, которые находятся в центре, там, где нет нового фонда, где стоимость жилья более или менее приемлема. И люди понимают, что альтернатива – это гораздо более высокая стоимость квадратного метра в центральной части. У нас офисы расположены в Индустриальном и Свердловском районах, конечно, там хрущёвки стали спрашивать меньше. То есть люди хотят более новое жильё.

Ведущий: – А есть ли надежда на то, что их вообще перестанут спрашивать рано или поздно? И мы, как и Москва, тихонечко подойдём к реновации?

Гость: – Мне кажется, это перспектива не одного десятилетия, чтобы до нас, до Перми дошла реновация. У нас есть Институт развития застроенных территорий. Кода двухэтажные бараки сносятся, и на их месте застройщик возводит новое жильё. Я не думаю, что до пяти этажей дело дойдёт. Это какая-то федеральная программа должна быть, будет финансирование, застройщику своими силами, своим бюджетом нерентабельно будет расселять какие-нибудь пятиэтажные дома хрущёвского типа.

Ведущий: – Недавно совершенно общался с друзьями, весьма состоятельными людьми. Они купили квартиру в новом доме, большую, трёхкомнатную. И для них это такой «хаб» перехваточный. Они говорят, что сейчас, грубо говоря, ипотеку закроют, способны сделать это за 3-4 года, а потом они намерены посмотреть загород, не в первую очередь в части приобретения собственного дома, сколько как раз то, чем занимаетесь вы – таунхаусы. И я так понимаю, что постепенно к этой мысли приходят очень многие. Жить в собственном доме накладно и всё-таки сложнее, чем с соседом, а это значит, что спрос на таунхаусы будет расти. Но у нас ведь мало места, чтобы их строить.

Гость: – У нас места много, есть где построить. Я сам ищу участки постоянно. У меня одна сделка сорвалась по приобретению земельного участка, смотрю дальше. Нашёл, пока не буду говорить, где, может, года через два буду реализовывать. По поведению покупателей. У меня товарищи, которые могут позволить какое-либо строительство или покупку себе индивидуального дома, все начинали примерно классически: купили себе сначала хрущёвку, потом в новом доме квартиру, потом новую с большей площадью, сейчас переезжают в свои дома. Это практически за 10 лет. Сначала хрущёвка 97, 75 серия – несколько друзей так –  потом купили себе однокомнатные квартиры в новом доме, потом купили трёхкомнатные квартиры в этом же новом доме, потом начали строить себе дома и переехали в дома.

Ведущий: – То есть тенденция есть?

Гость: – Да, это тенденция, буквально за 10 лет.

Ведущий: – Но ведь строительство малоэтажное у нас как раз серьёзно отстает от многоэтажного строительства.

Гость: – Это пока. Посмотрим. Я думаю, лет 5-7, возможно, даже с учётом усложнения привлечения средств дольщиков, может и не будет возможности привлекать их, это будет невыгодно делать с учётом проектного финансирования, и крупные застройщики обратят свое внимание на малоэтажное жильё, на таунхаусы, нежели строить двадцатипятиэтажный дом – это проект длительный, на несколько лет, не понятно, как это ещё будет продаваться. 25 этажей надо ещё продать. Когда есть земельный участок, там можно построить таунхаус. Я понимаю, что для крупных компаний это, может быть, не те деньги, на которые они рассчитывали. Рынок всё равно всё поставит на свои места, если будет запрос на таунхаусы, на индивидуальные жилые дома, застройщики будут вынуждены свои ресурсы перекидывать на именно такие проекты. Может быть, это не очень им выгодно.

Ведущий: – Хорошо, если речь идёт о девелоперах, им легче, они всё-таки только деньгами оперируют. А как быть компаниям, которые привязаны к собственному производству? У нас в Перми есть несколько таких примеров, не будем называть их имена, но у них есть типовые серии, которые идут с 80-х годов ХХ века, и не так просто перепрофилировать производство, в которое уже вложены немалые деньги.

Гость: – У каждой из этих компании есть собственный неудачный пример строительства коттеджных посёлков. Почему неудачный? Он, может быть, и удачный, но очень длительный и…

Ведущий: – Плохо продаваемый.

Гость: – Плохо продаваемый, то есть это невыгодно – крупным застройщикам строить коттеджный посёлок. Я понимаю, потому что они сталкиваются непосредственно с многими нюансами: с развитием территории, с вложением в сети. Для того, чтобы этот проект окупился, надо строить много домов, а такого спроса на дома нет. Я для себя убедился, что если рассматривать сегмент деревянные дома и таунхаусы, они всё равно должны быть в черте города, рядом с инфраструктурой. Если они будут за чертой города, либо в 30-40 км – они плохо продаваемы. То есть все объекты практически будут убыточными.

Ведущий: – Ваш пример как раз подтверждает то, что небольшие строительные компании, скажем так, среднего сегмента, не уйдут с рынка, про что очень часто говорят представители крупных компаний, только потому, что есть целые сегменты в предложениях, спрос на которые могут удовлетворить только компании среднего формата. Ну, и не могу не спросить о том, о чём постоянно говорят на самом высоком пермском уровне последнее время – это создание комфортной городской среды. Один из приоритетных проектов новой администрации нашего региона. Тем не менее, я так полагаю, что потребность в наличии дома, квадратного метра, не ещё и социальной инфраструктуры актуальна для вас, строителей небольшого жилья.

Гость: – Мы не развиваем территории с нуля. Это, может быть, было бы справедливо для новых земельных участков, которые вводятся в оборот. Действительно, там проектом планировки территории всё должно быть предусмотрено и вся социальная инфраструктура. Застройщику это не выгодно. Не выгодно за счёт своих земельных участков, жертвовать свои земельные участки для создания какой-то дополнительной комфортной среды. Если продаётся недвижимость и так, зачем создавать какие-то дополнительные улучшения: парки, садики.

Ведущий: – И все пытаются этого избежать?

Гость: – Это та инфраструктура, которую должен строить муниципалитет. Либо, как пример, у нас в одном из микрорайонов действительно в договор были включены условия, когда компания должна это построить за свой счёт. Мне кажется, это единственный пример, может, сейчас какие-то дополнительные примеры появились. Я думаю, за счёт застройщика это будет сделать сложно.

Ведущий: – И вы в части развития комфортной городской среды выступаете за то, чтобы каждый выполнял свои обязанности?

Гость: – Конечно, либо это должно быть финансировано за счёт муниципалитета, регионального, федерального уровня. То есть должно быть вложение. Как в Германии, мне рассказывали: муниципалитет полностью к площадке подводит все коммуникации, готовит, асфальтирует, только после этого, когда есть готовый проект, даёт разрешение. То есть администрация сама даже коммуникации подводит.

Ведущий: – А у нас это всё делает застройщик.

Гость: – Да, застройщик, к большому сожалению.

Ведущий: – Андрей, большое вам спасибо.

Поделиться: