Центр продаж новостроек

(342) 2-780-155

(342) 2-700-155

Просто. Быстро. Выгодно. Безопасно.

Андрей Ляшков в эфире "Эха Москвы"

Артем Жаворонков: Добрый день, дорогие друзья! Продолжается линейка дневных прямых эфиров, на «Эхе Перми» программа «Районы-кварталы». У микрофона Артем Жаворонков, Мария Зуева за звукорежиссерским пультом. Сегодня у нас в гостях наш постоянный эксперт, директор агентства недвижимости «Ларец» Андрей Ляшков. Андрей, добрый день!

 

Андрей Ляшков: Артем, здравствуй! Здравствуйте, уважаемые радиослушатели!

Артем Жаворонков: Ваше приглашение в очередной раз в нашу студию обусловлено тем, что несколько вопросов, я их саккумулировал по 5 темам, пришли от слушателей по итогу наших прошлых эфиров. Их я вам перезадам, наверное, в завершающей части, и думаю, наших слушателей можно пригласить уже к написанию вопросов и участию в эфире по телефону, но после 14:30. А в начале есть несколько тем, которые мы с вами обговорили, одна из них, как мне кажется, достаточно важная, но не очень заметная для людей, которые на рынке недвижимости постоянно не крутятся, все-таки мы представляем себе, что рынок недвижимости - это застройщики, это продавцы в лице даже тех же самых застройщиков, и это покупатели. Для покупателей это актуально только в момент приобретения или поиска. Однако «держать нос по ветру», и это следует часто из ваших слов, очень важное качество для тех, кто, если не собирается покупать квартиру в ближайшей перспективе, собирается сделать это, скажем, в горизонте планирования двух-пяти лет. О чем речь? Ток-шоу «Реальная Пермь», одним из участников которого вы были, которое на одной площадке собрало несколько заинтересованных лиц. Там были с одной стороны застройщики, с другой стороны специалисты рынка недвижимости, общественники, градозащитники. Вы по какую сторону?

Андрей Ляшков: Я был слушателем и задающим вопросы. Я непосредственно не участвовал, но те вопросы, которые я задавал, мне показалось, были важные и на свои вопросы я получил ответы. Не так много было зрителей.

Артем Жаворонков: Не отговорки - ответы?

Андрей Ляшков: Да, именно ответы, там предлагался формат голосования за ту или иную позицию. Понятно, что организатором непосредственно этого эфира, я так понимаю, он не попал на центральные телеканалы, хотя журналистов я видел там с телекомпании «Т-7», это был, видимо, веб-эфир, потому что мне потом видео передачи скинули по Вайберу. Сам формат мне понравился именно в части обсуждения каких-то важных вопросов, которые возникают на рынке недвижимости, сейчас это важный вопрос - коэффициент 2.

Артем Жаворонков: Плотности застройки, вы имеете в виду? 

Андрей Ляшков: Коэффициент 2 плотности застройки. Я уверен, что застройщики ведут себя абсолютно правильно и логично, предлагая такой формат общения, вроде бы, он независимый, приглашаются градозащитники - Денис Галицкий там был, он известная  фигура в определенных кругах, известный градозащитник, просто интересно сходить и его послушать, какие он вопросы задает и как он комментирует те или иные городские события в области градостроительства. Были застройщики: представитель «Камской долины», представители «Сатурн-Р», различные аналитики. Со стороны общественников был Денис Галицкий и еще разные незнакомые мне лица. И были слушатели, которые так или иначе принимали участие в голосовании, среди них был и я. За ту или иную позицию поднималась либо зеленая карточка, либо красная. Зеленая была за застройщиков, красная - за общественников, тоже так символично.

Артем Жаворонков: Карточки были у вас, в руках у слушателей?

Андрей Ляшков: Да.

Артем Жаворонков: Каких карточек больше подняли?

Андрей Ляшков: Больше подняли за застройщиков, застройщики сами приглашали тех потенциальных голосующих - где-то, может быть, их сотрудники, представители реэлторского сообщества, которые не хотят ссориться с застройщиками. Мне формат понравился, потому что вопросы острые, интересные, но не хватало - это потом уже в конце все согласились - представителей администрации, чтобы они либо были в жюри, записывали на карандаш. Я не знаю, слушали они потом эту трансляцию, смотрели, не смотрели, потом прослушали, мне неизвестно, но вопрос этот актуальный для города. Тем было несколько: это как раз коэффициент 2.0, это наличие парковочного пространства и формат малосемеек, в данном случае, студий, вообще малоформатного жилья обсуждался. Что касается коэффициента 2.0, застройщики не знают, мне показались они неискренними в части, что это на самом деле неважно для них, что это не сильно повлияет на конечную стоимость квадратного метра, и я думал, раз они организовали такую передачу, то они начнут рьяно говорить, нет, давайте это все дело отменим. В конечном итоге они все это очень витиевато излагали, что это все ерунда, что это администрация не тем занимается, что надо другие вещи регулировать, и сам по себе этот коэффициент 2.0. Вообще постановка вопроса  какая-то нелепая, не в этом направлении надо развиваться городу, не ставить такие вопросы.

 Артем Жаворонков: Если вам задать этот вопрос, но с двух позиций, с первой - как специалисту рынка недвижимости, а второй как гражданину. Давайте с первого начнем, по вашим оценкам как человека, который сотрудничает с застройщиками и продает это жилье, это может каким-то образом сказаться, если не на цене, то на выборе, и оставить дома, у кого высокая плотность застройки и нет придомовой территории, без покупателей, переориентировав их на кого-то еще?

Андрей Ляшков: Я так отвечу, из позиции продавца этой недвижимости, я не думаю, что у меня позиция сильно отличается от позиции застройщика, потому что застройщики выходят в конечном итоге с этим продуктом на рынок и если в том продукте, который они предоставили, отсутствуют парковочное место, нет детской площадки, нет рядышком какой-то инфраструктуры, плохие подъездные пути, это все влияет на ликвидность объекта, я понимаю, для чего администрация хочет ввести этот коэффициент, чтобы у нас не было такой явно точечной застройки, минимальные требования для многоквартирных домов - это 12 соток, вы понимаете, т.е 12 соток, и на них построить 25-этажный жилой дом. Арендовать где-нибудь для получения разрешения на строительство земельный участок для якобы парковок жильцов, и потом это все показать красиво на моменте продажи, когда люди все-таки столкнутся непосредственно с реалиями, когда дом будет достроен, и тот земельный участок, который застройщик им предлагал для паркинга, на самом деле, им не принадлежит, а был арендован на день, на два, как это зачастую бывает, в укор застройщикам как раз и говорят, что ребята, вы лукавите, когда продаете свои объекты и предлагаете людям несуществующий паркинг,  несуществующую детскую площадку. Рынок всех рассудит, все расставит на свое место. Если объекты будут неинтересными, плохо отвечающими интересам потенциальных покупателей, они не будут продаваться. У меня стойкое убеждение, что те проекты, которые сейчас начинают реализовываться, они либо не будут реализованы, либо не распродадутся.

Артем Жаворонков: Вы имеете в виду те, что в центре и те, что без...?

Андрей Ляшков: Нет, я бы даже так сказал, объектов строится много, я понимаю покупательскую способность, я как риэлтор чувствую, что у людей сейчас денег нет на приобретение нормального качественного жилья, даже на приобретение вторичного. На вторичном рынке у людей денег нет, практически все они идут без первоначального взноса, т.е. им нужно продать какую-то свою недвижимость. И общаясь с застройщиками, я тоже получаю обратную связь, и они уже в последнее время откровенно начинают говорить, что все продается очень плохо. И если у вас нет своих денег, у застройщика нет своих денег реализовать проект за свой счет хотя бы процентов на 60, на 70, то покупатель не придет и не купит. Во-первых, это риски, сейчас идет очередная волна банкротств крупных застройщиков. Я про часть расскажу, про которых можно, которые меня уже точно не засудят, это потенциальные крупные застройщики, которые попадут под волну банкротства, и думаю, в этой связи...

Артем Жаворонков: Давайте, чтоб далеко не уходить от темы, сразу о потенциальных банкротах, потому что тема крайне актуальная.

Андрей Ляшков: Это уже ни для кого не секрет, прошли общие собрания, это ЖК «Триумф квартал II», если не ошибаюсь.

Артем Жаворонков:  Вторая очередь.

Андрей Ляшков: Вторая очередь, это порядка 300 членов жилищно-строительного кооператива, которые не получили жилье в срок. Эта же строительная компания, т.е. она заставила «Компаунд Живаго», т.е. это аналогичная история, правда там реализовывались квартиры по договору долевого участия в строительстве, а региональная страховая компания московская, сейчас на их сайте есть официальное письмо, они передают все свои активы в другую страховую компанию. Вот только остается вопрос задать, для чего это делается, и, в конечном итоге, не делается для того, чтобы жители, дольщики «Компаунд Живаго» ничего не получили.

Артем Жаворонков: Размыть эти средства, утащить из одного ларца в другой.

Андрей Ляшков: Не знаю, ничего не буду говорить, но всегда реструктуризация делается только с одной целью, чтобы никому ничего не выплатить, я так думаю. Время рассудит, может быть, я ошибаюсь, лучше бы я ошибался, но думаю, так оно и есть.

Артем Жаворонков: Кроме «Классика» есть ли кто-то?

Андрей Ляшков: Есть потенциальная крупная компания, но я пока не буду ее называть, тоже у всех на слуху. Скорее всего, та же судьба.

Артем Жаворонков: Ждет прямое банкротство или речь идет о реструктуризации, изменениях юридических?

Андрей Ляшков: Ничего не знаю, пока ничего не скажу, т.е. знаю, но пока ничего говорить не буду.

Артем Жаворонков: Заинтриговали в большей степени.

          Андрей Ляшков:  Да, в следующей передаче, я в прошлой передаче про «Классик» ничего не говорил.

Артем Жаворонков: Да, мы говорили о том, что может пострадать. Мы, кстати, каждый раз берем за правило уже - это хорошо - говорить о каких-то потенциально рискованных операциях. По поводу детских площадок написал слушатель во время того, когда мы эту тему обсуждали: «В центре Перми давным-давно пора забыть о наличии детской площадки, когда в прямой шаговой доступности, например, Парк Горького, небольшая площадка с какими-то игрушечными строениями перед домом вовсе не нужна».

Андрей Ляшков:  Возможно, возможно. Если вы покупаете квартиру в центре, наверное, надо предполагать, что земля там стоит очень дорого, что застройщик, скорее всего, будет выжимать из пятна застройки максимум, и места для детской площадки там не окажется. В Москве в центре вы практически не найдете детских площадок во дворе жилых домов.

Артем Жаворонков: Вы согласны с тем, что они не нужны или это является фактором спроса и на него обращают внимание ваши покупатели?

Андрей Ляшков:  Я даже не знаю, наверное, нужны, просто есть реалии, когда нужнее, наверное, парковка - вот так вот, если говорить о том земельном участке, который предлагает застройщик по факту, там есть какая-то небольшая детская площадка и есть парковочные места, которых не хватает, и к примеру тот дом, в котором я живу, у нас постоянно с каждым годом кусочек детской площадки откусывается, в начале она была в одном месте, потом ее перенесли, потом убавили, срезали, и в конечном итоге сейчас одни парковки.

Артем Жаворонков: А по поводу парковок - это вообще отдельная тема для разговора...

Андрей Ляшков:  Кстати, вот она и поднималась на «Реальной Перми», поднимался вопрос по парковкам, по коэффициенту 2.0 и по малоформатному жилью студии, нужны они такие или не нужны.

Артем Жаворонков: Кстати, про малоформатное жилье у нас целый отдельный эфир был.

Андрей Ляшков:  Да.

Артем Жаворонков: Я предлагаю слушателям к ним вернуться, они все есть на нашем сайте www.echoperm.ru в разделе «Программы» «Районы-кварталы», и можно просто в поисковике набить.

Андрей Ляшков:  Застройщики в один голос говорят, парковки - это обязанность администрации, пускай администрация обеспечивает парковками или решает каким-то образом этот вопрос, а не перекладывает это на плечи застройщиков.

Артем Жаворонков: Вы согласны?

Андрей Ляшков: Отчасти, я понимаю, что администрация вопрос не решает, но полностью перекладывать его на плечи застройщиков тоже неправильно. Опять же, застройщики строят подземные паркинги, которые не продаются, они пустуют.

Артем Жаворонков: Кстати, это феномен Пермского края. В Москве наличие подземной парковки является сегодня обязательным условием приобретения жилья, скажем, в пределах МКАДа, а у нас вся Пермь - это предел МКАДа такого условного, и при этом парковки в центре Перми во многих жилых комплексах, где они есть...

Андрей Ляшков: Люди не хотят за них платить. Высокая себестоимость строительства, застройщики даже себе в убыток их строят, и продают, лишь бы хоть какие-то средства потом вернуть от строительства этих парковок, но все равно люди не покупают, покупают мало.

Артем Жаворонков: А какова сегодня средняя стоимость парковочного места в Перми?

Андрей Ляшков: Где-то от 700 тысяч рублей.

Артем Жаворонков: Есть отдельный запрос только на парковки? Возможно, например, несколько домов рядом, один новый с подземной парковкой, в этом доме нет у тебя квартиры, но можешь купить паркинг. Это, кстати, один из вопросов слушателей, который я вам хотел задать.

Андрей Ляшков: Вы приобретаете право собственности, раньше это была доля, сейчас можно отдельное парковочное место приобрести буквально с января.

Артем Жаворонков: Т.е. юридически это будет...?

Андрей Ляшков: Я не оформлял, примерно знаю, куда законодательство в этом плане пришло, раньше это были доли, например, гараж и одна 150-я доля, как раз 150 каких-нибудь мест, сейчас это парковочное место, как оно будет оформляться, в виде отдельного документа, отдельного свидетельства, его можно будет получить, никто не запрещает  собственнику продать хоть кому, и так оно и было. У меня одна из сделок была в прошлом году на Краснофлотской как раз с одним из домов, который построил «Австром», там есть жилой гараж, это подземный гараж, и  там как...

Артем Жаворонков: Продавалась только парковка?

Андрей Ляшков: Продавалась парковка без привязки к собственности квартиры.

Артем Жаворонков: Слушателей интересует, в первую очередь, возможно ли это документально оформить.

Андрей Ляшков: Конечно, возможно.

Артем Жаворонков: Не будет ли это потом оспорено.

Андрей Ляшков: Нет-нет, все это можно документально оформить.

Артем Жаворонков: Получается отдельный объект недвижимости?

Андрей Ляшков: Да, отдельный объект недвижимости.

Артем Жаворонков:  Андрей Ляшков, директор агентства недвижимости «Ларец» - постоянный эксперт программы «Районы-кварталы» буквально через 2 минуты вновь в прямом эфире. Не переключайтесь, у нас реклама.

 

Артем Жаворонков: Программа «Районы-кварталы», мы в прямом эфире. Меня зовут Артем Жаворонков, Андрей Ляшков, директор агентства недвижимости «Ларец» у нас в гостях. Как эксперту вам вопросы набрасываются, некоторые, воспользовавшись паузой, переадресовал, давайте просто точку поставим по темам, которые обсуждались на «Реальной Перми», напомню, было такое градостроительное ток-шоу, слушателем которого вы, Андрей, и являлись. По поводу малогабаритного строительства у нас целый эфир был однажды, ваше мнение не поменялось? Вы считаете, что все-таки это...?

Андрей Ляшков: Я даже больше скажу, застройщики с точки зрения продажи сказали, что какой-то период времени это будет востребованный продукт. Уже появились такие дома, их называют «гетто», Есть определенные маргинальные категории людей, которые живут, ни за что не платят, много выпивают. Туда уже сейчас боятся заходить полицейские, например, с пятницы на субботу, потому что реально там страшно, там просто непонятно кто, непонятно зачем буянит.

Артем Жаворонков: И все-таки у этих людей были деньги на то, чтобы хотя бы эту конуру, простите меня, приобрести?

Андрей Ляшков: Надо понимать, что там достаточно много квартир и не все там выпивают по пятницам, но это большинство, и многие туда были расселены по различным программам.

Артем Жаворонков: Социальным программам...

Андрей Ляшков: - Да-да-да.

Артем Жаворонков:  ...когда да, за долги у людей забирали 3-комнатную квартиру, предоставляя им жилье меньшей площади.

Андрей Ляшков: Либо сами туда заехали, купили. Но как раз квартиры-студии называются таким рассадником неблагополучных масс маргинальных личностей.

Артем Жаворонков: А если это будут не все квартиры в доме, а хотя бы в каком-то процентном соотношении, ведь можно и так?

Андрей Ляшков: Можно и так, но зачастую это строится все равно определенными форматами. Сейчас крупные застройщики, если они строят дома бизнес-класса и комфорт-класса, стараются квартиры-студии не проектировать - все равно это относится к эконом, и как раз эконом и подразумевает определенные форматы жилья, в том числе квартиры-студии, небольшие однокомнатные квартиры или «евродвушки» - это не полноценная в классическом понимании 2-комнатная квартира, можно загуглить, посмотреть, какие варианты планировок предлагаются под этим названием.

Артем Жаворонков: Слушатель Максим, который отправил один из вопросов в одной из наших прежних программ, настаивает на том, чтобы мы переходили к их вопросам. Это как раз тот самый человек, который интересовался выбором земельного участка, 2 варианта - Краснокамский район и Пермский район. В чем отличия, разница, цена, документооборот? Вообще в принципе есть ли такой вопрос, или к выбору земельного участка нужно подходить не в части района?

Андрей Ляшков: Нет, надо вообще выбирать, для чего именно им нужен в Краснокамском районе.

Артем Жаворонков: Для индивидуального строительства.

Андрей Ляшков: Для индивидуального строительства, опять же надо выбирать, если есть маленькие дети, рядышком чтобы была инфраструктура, которая позволяла бы отвести в садик, в школу.

Артем Жаворонков: Я так понимаю, что, если есть возможность построить дом и купить земельный участок, есть автомобиль, а значит, увезти в школу и в садик можно куда угодно.

Андрей Ляшков: Куда угодно все равно не совсем удобно. У меня есть и частный дом, есть квартира, получается так, что в частном доме живем только на выходных, а по кружкам и секциям различным, в школу всегда удобно в городе. Поэтому надо выбирать дом, чтобы инфраструктура какая-нибудь была рядышком.

Артем Жаворонков: А имеет ли значение, Краснокамский район или нет, ближайшее окружение Перми?

Андрей Ляшков: Для меня нет. Если нравится Пермский район, пускай человек выбирает в Пермском районе, нравится Краснокамский район, пожалуйста, может быть, в каком-то другом месте нравится - дело не в этом. Если с точки зрения даже не юридической прийти и выбрать земельный участок, я бы все-таки стал выбирать, чтобы там были все коммуникации уже заведены на участок, чтобы можно было к ним подключиться или, как минимум, там были технические условия. Обязательным условием для приобретения должен быть градостроительный план. Когда покупаете земельный участок, вы даже покупаете не квартиру - с квартирой все в разы проще проверить, земельный участок, чтобы проверить, надо минимум месяц-полтора. Я не знаю, кто покупает просто так на авось, я бы так не советовал приобретать. В любом случае, нужен градостроительный план.

Артем Жаворонков: Можно ли сделать это своими силами?

Андрей Ляшков: Можно, градостроительный план заказывается бесплатно. Лучше обязательно сделать топографическую съемку, согласовать ее со всеми владельцами сетей.

Артем Жаворонков: Давайте ненадолго прервемся, Андрей, у нас сейчас новости от наших федеральных коллег. Слушателям напомню, Андрей Ляшков, директор агентства недвижимости «Ларец» в прямом эфире в программе «Районы-кварталы».

 

Продолжается программа «Районы-кварталы» на «Эхе Перми», меня зовут Артем Жаворонков. Андрей Ляшков, руководитель, директор агентства недвижимости «Ларец» у нас сегодня в гостях. Мы уже по некоторым вопросам, которые я саккумулировал, исходя из практики наших предыдущих эфиров, несколько тем выделил, я бы их назвал «5 основных вопросов риэлтору». Они касаются различных аспектов, причем иногда даже абсолютных частностей, как с вопросом «Где лучше выбрать земельный участок - в Краснокамском районе или в Пермском?». Вопросы несколько человек задавали приблизительно аналогичные: «Как можно обойти риэлтора и познакомиться с собственником?». Уж не знаю, для чего это им нужно, но вообще в практике взаимоотношений риэлторов и собственников квартир это является каком-то условием, камнем преткновения, когда бы то ни было обсуждалось это?

Андрей Ляшков: Нет, наверное вопрос был бы актуален, может, в начале 90-х - 2000-х годов, когда люди еще не понимали, для чего вообще нужен риэлтор, в чем состоит юридическая услуга. Все клиенты, которые приходят в нашу компанию, уже знают, зачем к нам приходят и не хотят непосредственно общаться с покупателями, с их представителями, просто нам делегируют эти полномочия и даже мысли для себя не допускают, чтоб на каком-то этапе нас обойти. Они к нам и обратились для того, чтобы мы представляли их интересы. Если мало ли там, покупатель захочет обойти меня или каким-то образом свяжется, найдет контакт, зайдет после показа и познакомится лично с продавцом, все равно этот контакт будет передан мне и весь тот разговор, который состоялся, я буду о нем знать. Сейчас уже рынок вообще не об этом, сейчас очень сложно продать. В стране кризис, может быть, даже это не кризис, а те реалии, с которыми мы будем не один год иметь дело, когда с одной стороны есть перенасыщенность рынка новым жильем, иногда не совсем качественным, и покупатель с этим сталкивается и понимает, что возможно, если бы был какой-то специалист, он бы, например, не купил это жилье, не ввязался в какие-нибудь долевые отношения с застройщиком, который бы обанкротился, люди обращаются за консультацией. Если вы не каждый день с этим работаете, вам трудно сориентироваться. Конечно, можно прочитать в Интернете, надо понимать, что многие отзывы про свои объекты пишут отделы продаж застройщиков, но это касается не только рынка недвижимости, также продавцы машин пишут друг другу о себе положительные отзывы, даже видно, если отзыв профессионально написан, то, скорее всего, это был отдел продаж. Как правило, отзывы не отражают реалий, их может написать кто угодно, а к нам обращаются за другим - за профессиональной услугой. Когда сложно продать, мы подскажем как, мы умеем этим делом заниматься, мы каждый день с этим сталкиваемся.

Артем Жаворонков: О целом направлении деятельности в риэлторстве спрашивают: «Нужен сложный обмен между регионами, есть ли сегодня в Пермском крае специалисты, которые способны такие работы предоставлять?». Я знаю, что вы, например, работали с югом России, с Краснодарским краем, а если человек хочет перебраться в Тюмень, в Новосибирск, там вопрос вообще касался того самого пресловутого гектара на Дальнем Востоке, поближе к этому гектару.

Андрей Ляшков: Никаких проблем нет, наше агентство является действительным членом Российской гильдии риэлторов. Когда возникает вопрос по обменным экстерриториальным цепочкам, мы связываемся с агентствами недвижимости, которые работают в данном случае там, да неважно где, хоть по всей территории Российской Федерации.

Артем Жаворонков: От Калининграда до Востока.

Андрей Ляшков: Да, мы связываемся, общаемся, получаем независимый отзыв от центрального аппарата и совершаем с ними сделки. Если агентство клиентоориентировано, оно старается каким-то образом это показать, и, как минимум, оно входит в наши ряды, у нас там соответственно есть определенное доверие к этим компаниям. Понятно, мы проверяем дистанционно все, что сможем проверить, при необходимости выезжаем в другой регион для непосредственного сопровождения, если клиент сильно боится.

Артем Жаворонков: Это дороже и дольше?

Андрей Ляшков: В итоге получается всегда дешевле через профессионала, даже если в другом регионе, работать выгоднее, он умеет торговаться. Есть такая категория людей, которая принимает решения эмоционально, сегодня заходят на квартиру - беру, беру, беру, потом начинают торговаться, от обратного, да, и таких очень много людей. Мы таких останавливаем, подождите, давайте переночуем с мыслью, не будет показывать явную заинтересованность, давайте поторгуемся, только после этого примем решение. Мы просто видим по своим клиентам - все, я беру-беру-беру, потом - ну, уступите хоть сколько. Я был готов психологически много уступить, но когда я вижу явную заинтересованность покупателя, я могу лишь только цену поднять ему в ответ - так делают все продавцы.

Артем Жаворонков: Как раз насчет эмоционального принятия решения та же слушательница интересуется, а как без личного осмотра? Тут каким образом действовать - подобрать несколько вариантов с помощью пермского агентства, поселиться в гостинице, съездить просто на день, на два - это не всегда возможно, есть речь идет о больших расстояниях, вы что порекомендуете?

Андрей Ляшков: Нет, я считаю, что вообще так покупать нельзя. Перед тем, как принять решение о покупке в том или ином регионе, там надо пожить.

Артем Жаворонков: У родственников.

Андрей Ляшков: Как минимум месяц, а то и больше - до полугода, либо туда часто ездить в командировки, понимать, что это за город, как он живет, потому что в том же самом Краснодарском крае - там просто другой менталитет, там может все нравиться, но вы не сможете там жить, просто это будет не ваше. Люди возвращаются обратно, потому что и обратно миграция происходит, из Краснодара в Пермь приезжают - не могут там, не ужились, нотариус у меня знакомый так сделал.

Артем Жаворонков: Приехал и пожил...

Андрей Ляшков: Да, он был уже в Краснодарском крае, приехал, сейчас работает.

Артем Жаворонков: Спрашивают про ипотеку в современных условиях, 3-4 главных вопроса, которые стоит задать самому себе перед тем, брать ли ипотеку.

Андрей Ляшков: Первое - посчитать, насколько это вообще выгодно. Надо понимать, сможете ли вы сохранить тот уровень дохода, который имеете в момент принятия решения через 2-3-5 лет, потому что ипотека - это длинный договор, как правило от 10 лет, и учитывая, что сейчас динамично меняются профессии и какие-то профессии полностью отмирают и появляются новые, сможете ли вы так быстро переформатироваться, чтобы когда придет время и вы будете вынуждены поменять работу, и сможете ли вы оплачивать эту ипотеку.

Артем Жаворонков: Это самый главный вопрос.

Андрей Ляшков: Это самый главный вопрос, потому что сейчас идет цифровизация, Герман Андреев такой термин ввел и прямо привел воронку, я вам на прошлом эфире это говорил, что целые отрасли просто будут уходить на «нет», т.е. если раньше можно было говорить о турагентах, сейчас в разы стало меньше этих компаний, потому что появились такие сервисы, как Букинг, просто профессия становится другой, и многие...

Артем Жаворонков: Как извозчики в свое время или смотрители за лошадьми.

Андрей Ляшков: Кстати, можно то же самое говорить и о риэлторском бизнесе в какой-то степени.

Артем Жаворонков:  Греф, кстати, тоже приводил примеры, ведь Сбербанк собирается сервис открывать у себя?

Андрей Ляшков: Да, они уже его открыли, но мы пока не видим явной угрозы для себя, хотя ее все почувствовали.

Артем Жаворонков: Но пока она разгонится, это же Россия все-таки.

Андрей Ляшков: Да, может быть, лет через 15 и нашей профессии не будет.

Артем Жаворонков: В части ипотеки еще один конкретный вопрос - ипотечное кредитование и вторичное жилье, я не списал сам вопрос, но насколько помню, история шла о том, что хотят приобрести квартиру в недавно построенном, но уже проданном жилье, и в нем уже кто-то пожил, 2 или 3 года всего лишь дому. Стоило ли ввязываться в это, знаем, что банки рассматривают ипотеку в новостройках намного активнее и чаще дают позитивные заключения? Или это не так?

Андрей Ляшков: Нет, абсолютно не так, банки всегда оценивают риски, причем они оценивают риски по заемщикам по отраслям. Когда только-только кризис наступил в 14 году, банки не кредитовали целые отрасли, например, строительные, просто был черный список, не кредитовали, и другие отрасли, понимали, что на том предприятии будут определенные проблемы. У вас может быть абсолютно идеальная кредитная история, но вам могут не выдать кредит.

Артем Жаворонков: Из-за того что знают, где вы работаете и знают, что с этим предприятием, потому что его кредитуют?

Андрей Ляшков: Новостройки почему охотно кредитуют? Потому что, возможно,  проще продавать этот продукт, на определенном периоде он субсидировался, сейчас уже не субсидируется государством,  застройщики дополнительно доплачивают банку для того, чтобы процентная ставка была более интересной, кстати, Артем, мы с вами говорили, сейчас объекты на стадии долевого строительства почему-то, я объясню, почему, продаются лучше, чем в этом же доме объект достроенный, причем по цене он уже гораздо ниже стоит, чем продавался в момент долевого участия, потому что хорошая работа маркетологов, хорошие картинки 3D различные.

Артем Жаворонков:  Этот дом стоит в продаже, да?

Андрей Ляшков: 3D картинки показывают - вот ту у вас будет паркинг, тут у вас буде кафе, а в реале люди получают совершенно другое, поэтому...

Артем Жаворонков: Когда приходишь выбирать уже в сданном доме, там видишь все наяву, а не в проекте, как это выгодно застройщику.

Андрей Ляшков: Да.

Артем Жаворонков: По поводу ипотеки, косвенно к этому вопросу. Огромный объем неликвида должен был бы оказаться на рынке - дома, которые достраивались после того, как застройщик обанкротился, дома, которые оказались в залоге у банка, где их найти и может ли риэлтор в этом помочь? Потому что есть убеждение, что они дешевле должны быть.

Андрей Ляшков: Нет, вряд ли что-то может быть дешевле, всегда цена рыночная, надо понимать. Если вы гонитесь за нерыночной ценой, надо отдавать отчет, что никто просто так цену снижать не будет - либо с домом что-то не так, либо с документами что-то не так, и всегда это на 100% так и есть - никогда никаких подарков. Раньше было убеждение: «Вот сейчас найдем какого-нибудь алкоголика, его расселим куда-нибудь в область и купим фактически задаром квартиру». Надо понимать, если алкоголик - это человек неадекватный,  и переселить его куда-нибудь в область, там какой-нибудь из соседей обратится в прокуратуру, прокуратура выступит в качестве представителя этого алкоголика и признает все эти сделки недействительными. Я просто из практики говорю, что добросовестные покупатели оказывались без всего из-за того, что были переселены из районов алкоголики в наш Кизеловский угольный бассейн, и там прокуратура таких товарищей признавала неадекватными, и эти сделки разворачивали, т.е. всегда есть палка о двух концах, не надо искать халявы.

Артем Жаворонков: И в любом случае нужно искать хорошего риэлтора, он как хороший парикмахер.

Андрей Ляшков: Если вернуться к началу нашей передачи, там был вопрос, в каком жилье жить, мы обсуждали различные «гетто», связанные с малоформатным жильем, и мы также с застройщиками проговорили момент малоэтажного жилья, малоэтажной застройки и согласились, что это та отрасль, которой может быть уделяется мало внимания именно у нас в Пермском крае. Аналогичные города-миллионники развивают именно комплексную территорию застройки малоэтажного жилья, и участвуют в этом крупные строительные компании. У нас почему-то застройщики акцентируют свое внимание на центре города, на высотных домах без какой-либо возможности там парковаться, без детских площадок и усложняют и так сложную транспортную ситуацию в городе Перми.

Артем Жаворонков: А эти подъезды, состоящие из малоэтажного строительства, они ведь невыгодны с точки зрения оснащения социальной инфраструктурой?

Андрей Ляшков: Они на самом деле выгодны, я перед тем, как задать вопрос, сразу привел пример ЖК «Спутник», это рядышком с Уфой, примерно на той же удаленности, как с Култаево, если с городом Пермью сравнивать, комплекс поселков из таунхаусов, их сотни - там и школа, и теннисный корт, и детская площадка, там все есть, вся инфраструктура.

Артем Жаворонков:  Это сделал застройщик?

Андрей Ляшков: Это сделал застройщик, комплексно осваивал территорию. Понимаете, там выгодно, причем стоимость за квадратный метр от 28 тысяч рублей, и разные квартиры - и по 50, и по 60 квадратов, это в том числе и эконом, но приличный эконом, можно и припарковаться, инфраструктура развита полностью в этих поселках, асфальтированные подъезды и это рядышком с городом.

Артем Жаворонков: Вы строите и продаете таунхаусы, сколько у вас квадратный метр стоит, если не секрет?

Андрей Ляшков: 33-34 тысячи за квадратный метр.

Артем Жаворонков: Это намного дешевле, чем стоимость квадратного метра в любой из новостроек, возводящихся сегодня в центре города. 

Андрей Ляшков: Просто мало внимания уделяется этому формату жилья, мало рекламы, застройщики продвигают свой продукт, поэтому о нем больше известно, больше слышно.

Артем Жаворонков: Будем надеяться, что мы и этому отдельную программу посвятим, и опять не все вопросы я успел вам задать, и так мы уже перебрали 4 минуты у местных новостей, прошу за это прощения у Кати Шафиевой, которая сейчас зайдет в эту студию и расскажет о том, что сейчас происходит в городе и крае. А я благодарю Андрея Ляшкова, директора агентства недвижимости «Ларец», нашего постоянного эксперта за очередной любопытный, интересный, яркий эфир и надеюсь, что мы в этой студии не последний раз видимся.

Артем Жаворонков: Спасибо, Артем, спасибо, радиослушатели.

Артем Жаворонков: До свиданья!

Артем Жаворонков: До скорой встречи!

Поделиться: