Центр продаж новостроек

(342) 2-780-155

(342) 2-700-155

Просто. Быстро. Выгодно. Безопасно.

Про ипотеку

   Ипотекой принято называть кредит, взятый под залог недвижимости. При этом имущество, служащее основанием этого кредита, не передается кредитору, а остается в собственности должника.

Как у любого кредита, у ипотеки есть свои положительные и отрицательные стороны.

 

 

► История ипотеки:

   «Взгляд сквозь века Ипотека — не нонсенс нашего времени, от современности она приобрела лишь дороговизну Столь популярная сегодня ипотека не является ноу-хау нашего времени. Такое кредитование под имеющееся жильё или землю существовало и в царской России. К моменту Октябрьской революции Россия лидировала на ипотечном рынке всей Европы. Ипотека — это кредит под залог имеющейся недвижимости. Целевое использование такого кредита в царские времена могло быть любым, в том числе и «на жизнь». В России издавна закладывалась земля. Заложить мог собственник, поэтому ипотека была возможна среди дворян, которые закладывали свои наследственные поместья сперва ростовщикам и монастырям, а с XVIII века банкам, как частным, так и государственным. Основной объём сделок по ипотеке заключал Госбанк. Он имел возможность привлекать длинные деньги, например, путём выпуска ценных бумаг под ипотечные займы, среди которых были кредитные билеты Вспомогательного банка и вкладные билеты Сохранных Казён, ходившие наравне с деньгами.

Стоит отметить, что ипотека в царское время процветала: имения закладывались и перезакладывались. Сделки совершались между частными лицами, а также частными лицами и государством путём заключения письменного договора, который обязательно регистрировался. Условия кредитования были весьма выгодные для заёмщика, так как механизм работал на привилегированное сословие: ставка могла быть 4% годовых, а срок кредитования доходил до 37 лет. Оценка залога производилась в соответствии с чёткой классификацией земель, которые в конце XVIII века делили всю Империю на классы. Данная классификация учитывала и хозяйственное назначение земельного участка, и его уровень плодородия. Окончательная оценка залога напрямую зависела от количества крепостных. Например, крепостной крестьянин с земель первой категории мог быть оценен до 75 рублей, а такой же крестьянин с участка четвертой категории стоил уже 40 рублей.

Помещик, владеющий 1000 крепостными на участке первой категории, мог рассчитывать на кредит до 75 000 царских рублей. А помещик с таким же количеством душ, но на землях четвёртой категории, мог взять в кредит лишь 40 000 царских рублей. Но даже такие льготные условия не способствовали возвращению выданных ссуд: долги не возвращались, возвращались с опозданием или не полностью. Но при этом дворянская недвижимость с торгов продавалась редко, чаще казна гасила банковские убытки. Бесконечно такое положение длиться не могло, и в 1859 году началась ипотечная реформа. Указом Александра II Госбанк прекратил выдачу ипотеки, а большинство государственных кредитных учреждений было закрыто. Ипотека практически не выдавалась, а деньги населению требовались, в результате стали создаваться различные частные кредитные организации. К началу 70-х годов XIX века в стране было организовано 11 акционерных ипотечных банков, позже появились ещё и различные учреждения мелкого кредитования: ссудо-сберегательные и кредитные товарищества, ссудо-сберегательные и земские кассы. Кроме того, было учреждено два государственных банка, занимающихся именно ипотекой: Государственный Дворянский Земельный и Государственный Крестьянский Поземный. Кредиты выдавались и самим Госбанком, который подходил к сделкам чисто формально, требовал полного обеспечения, зато выдавал крупные суммы.

Ипотека менялась. Прежде всего, появилось назначение у кредитов, выдаваемых не дворянам. Деньги давались для покупки земли или оплаты уже купленной, а также для снабжения производства оборотным капиталом и инвентарём. Во-вторых, закладывать стали и земли, и строения, причём их оценка соответствовала рынку. Однако сохранялись сословные различия. Дворян кредитовал Государственный Дворянский Земельный Банк на более льготных условиях, чем Государственный Крестьянский Поземный Банк кредитовал крестьян. Реформа всё же способствовала развитию ипотечного рынка. В 1867 году размер ипотечного кредитования был равен 99,6 млн царских рублей, в 1877 — 415 млн. Расцвет же пришелся на 1914 год — размер выданных ссуд достиг 3,32 млрд царских рублей! Кредиты в основном выдавались не деньгами, а закладными или акциями, реализуемыми на бирже. С 1906 года ипотека выдавалась исключительно в виде ипотечных облигаций, доходность по которым гарантировалась как выплатами самих заёмщиков, так и их заложенной недвижимостью. По облигациям выплачивалось 4,5% годовых, и продавались они на бирже как и государственные процентные бумаги. Эти бумаги пользовались спросом и среди соотечественников, и среди иностранцев. В 1914 году их доля составила 40% от всех ценных бумаг российского денежного рынка. К 1917 году в России существовал развитый рынок ипотеки, который способствовал развитию страны: с одной стороны крупные проекты получали выгодное кредитование, с другой стороны развивался рынок финансовых инструментов. Кредитно-финансовая система не уступала европейской, а по объему ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, вообще лидировала. С приходом советской власти ипотека умерла, так как без собственности и закладывать-то нечего. Возрождаться она стали после развала СССР. Массовое появление ипотеки связано с кризисом 2008 года. Ипотека сейчас — это кредит под покупаемое жильё, реже землю. Кредит строго целевой, который продвигает продажи на рынке недвижимости. Подавляющее большинство ипотеки направлено на покупку квартир в новостройках, но она есть и на вторичном рынке, и на рынке коммерческой недвижимости, правда, с условиями похуже. Почти 70% сделок в эконом-классе проходят с привлечением заёмных средств. Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость», сообщает, по данным ЦБ на конец августа 2015 года объём ипотечного кредитования по всем сегментам рынка составил 565,35 млрд рублей. Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», уточняет, что в прошлом году за аналогичный период эта сумма была больше на 40%. Перспективы же ипотечного кредитования в нынешних реалиях туманны. Михаил Куликов считает, что дальнейших улучшений по условиям выдачи кредита ждать не следует, кредитная политика ЦБ будет удерживать примерно текущий уровень ставок. В итоге 2015 год вообще отличился большим количеством ипотечных сделок: в большинстве объектов доля таких покупок составила 70%, а на некоторых проектах доходила даже до 100%. Современная ипотека, безусловно, способствует развитию экономики, но её влияние на рынок финансовых инструментов никак нельзя назвать значительным. Ипотечные ценные бумаги у нас присутствуют, но это далеко не лидирующее место даже на нашем рынке бумаг. Ипотечные облигации выпускаются путём секьюритизации ипотечных займов. Такие бумаги всегда считаются самыми надёжными, потому что к секьюритизации закон предъявляет очень жёсткие требования, у нас особенно. Леонид Бельченко, начальник отдела долгового финансирования «Абсолют Банка», рассказывает, что первые сделки секьюритизации ипотечных кредитов российских банков были осуществлены ещё в 2006 году: «Постепенно секьюритизация при поддержке государственных финансовых институтов — АИЖК и ВЭБ — стала важным инструментом рефинансирования портфеля ипотечных кредитов. В 2014 году в Российской Федерации было закрыто 27 сделок ипотечной секьюритизации общим объёмом около 250 млрд рублей. Доля же ипотечных бумаг в 2014 году составила около 15% от объёма новых выдач ипотеки. На сегодняшний день объём ипотечных ценных бумаг разных классов, обращающихся на Московской Бирже, составляет около 450 млрд рублей». Ипотечные бумаги выпускают банки АИЖК, ВТБ24, «Дельтакредитбанк», «Открытие», «Жилфинанс», «Абсолютбанк», «Инвесторгбанк», «Возрождение» и другие. Если говорить про объемы всех рублевых выпусков ипотечных ценных бумаг, то у АИЖК он равен 142,7 млрд рублей, у ВТБ24 — 141,4 млрд рублей, у банка «Дельтакредит» — 42 млрд, у остальных банков цифры меньше. Безусловно, такие бумаги имеют двойное обеспечение, но доходность по ним на сегодняшний день небольшая. Ставка ниже средней ставки по ипотеке, не превышает 10,5%. Кроме того, их доходность падает при инфляции, так как в основном бумаги номинированы в рублях, было лишь несколько валютных выпусков: три у ВТБ24 на 388,58 млн долларов, один у «ДельтаКредитбанка» на 206,3 млн долларов, два у «Совфинтрейда» на 363,5 млн долларов и по одному у «Русского ипотечного банка», «Москоммерцбанка», «Городского ипотечного банка» и «Евротрастбанка». Но этот объём для рынка бумаг — капля в море. Кроме того, ипотечных облигаций нет в свободной продаже. Чисто теоретически их могут покупать физические лица, однако на практике они не продаются. 25% ипотечных бумаг приобретаются главными инвесторами РФ — ГУК ВЭБ и АИЖК, другие 25% распределяются между управляющими компаниями и НПФ. Основной же объем бумаг (50%) используется самими банками в качестве залога для получения рефинансирования в ЦБ, то есть выпуск ипотечных бумаг у нас в стране на сегодняшний день призван обеспечить кредитование самих банков. При этом ЦБ выдает краткосрочные кредиты. Максимальный срок кредита, полученного от ЦБ, — год, обычно такое кредитование имеет продолжительность от трёх до одного месяца, а иногда и один день. Таким образом, финансирование ипотеки в России сейчас идёт за счёт коротких денег, а это рискованно.

И банки не были бы банками, если б не закладывали эти риски в ипотечную ставку. В результате мы имеем весьма непривлекательные ипотечные программы, если их сравнивать с зарубежными, кредитование, которое вряд ли поднимет производство страны на экономические вершины, сопоставимые с 1914 годом, и которое не оказывает особого влияния на рынок ценных бумаг. Ипотечные облигации на сегодняшний день — исключительно частная банковская история. А ведь наш собственный исторический пример мог способствовать развитию совсем другой историии современной ипотеки.»

Очевидные преимущества ипотеки:

   Возможность получения жилья в собственность сразу после оформления сделки. Когда у семьи нет собственного угла, его приходится арендовать. В большинстве случаев суммы на аренду колеблются в пределах ипотечных выплат, а значит, кредит окажется выгоднее. Ведь платить за собственное жилье в психологическом плане куда приятнее.
   Фиксированная процентная ставка, которая не зависит от уровня инфляции в стране. Таким образом, продав купленную по ипотеке квартиру уже через год, можно полностью погасить задолженность по кредиту и остаться с некоторой денежной суммой на руках.
   В отдельных случая есть возможность экономии, которой нет при других видах займа. Во-первых, многие сотрудники государственных служб и другие категории льготников получают различные субсидии на ипотечное жилье. Во-вторых, государство возвращает налоговые вычеты на определенные суммы.    В итоге экономия для семьи выходит немалая.
   Оформление ипотеки сопровождается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру, а также потери заемщиком трудоспособности. Поэтому риск остаться у разбитого корыта, как правило, сводится к нулю.

Подводные камни ипотеки:

Сильное удорожание стоимости жилья, которое вызвано высокой стоимостью процентов. Несмотря на то, что банки постепенно снижают процентную ставку по кредиту, она все ещё высока. При минимальном первоначальном взносе проценты по ипотеке равны стоимости  квартиры.
В процессе оформления жилищного кредита заемщику приходится нести ряд дополнительных затрат: на рассмотрение заявки на кредит, открытие ссудного счета и услуги нотариуса. Такие платежи могут составлять до 10% от первоначального взноса на кредит. 
Конечно, решить, чего в ипотеке больше – хорошего и плохого – каждый должен самостоятельно. Агентство недвижимости «Ларец» сотрудничает с рядом крупных банков, предлагающих ипотечные программы. Поэтому, если вы готовы выбрать именно этот способ покупки квартиры, мы подберем для вас оптимальный вариант кредита на жилье.  
             

Заявка на ипотеку

Широкая линейка ипотечных продуктов наших банков партнеров, позволяет нам подобрать для вас оптимальный вариант! 

Заполните предлагаемую форму заявки, и наш специалист по ипотеке предложит Вам решение! 

Поделиться: